黄金周市场将“供不应求”

2016年以来广州楼市成交保持高热度，3-8月全市商品住宅成交量连续6个月保持每月110万平方米左右的高位水平。1-8月，广州商品住宅累计成交870万平方米，同比增长30%；同期全市商品住宅新增供应面积仅590万平方米，供需缺口达280万平方米。

全市商品住宅库存持续下降，存量面积由今年初的1405万平方米降至9月初的1197万平方米，消化周期由今年初的15个月缩短至当前的10个月。缺货行情支撑全市均价稳步上行，8月全市均价为17600元/平方米，同比涨幅为15%。据合富辉煌最新的分析报告指出，今年的10月楼市黄金月，广州一手住宅市场将出现“缺货效应”，即使是近郊区域也可能出现供不应求的局面。

“缺货效应”由市区向外围区域传递

中心五区货量稀缺，2016年1-8月商品住宅新增供应和成交面积分别为11万平方米和28万平方米，供应与成交的比例大体为1：3。其中，越秀、海珠、白云三个行政区仅有零星新增供应、缺货程度高；荔湾、天河得益于近年由政府主导的集中土地出让，新货补给较多；广钢新城、奥体板块成为目前中心城区的主力供求区域。

广州外围六个行政区年内商品住宅成交均超过新增供应三成以上。其中，黄埔、增城受益于区域内强劲的购买需求，库存大幅下降、当前消化周期仅为6个月左右；南沙消化周期亦仅有10个月左右。全市多个支撑区域楼市成交的外围板块（包括番禺的广州新城；黄埔的长岭居、科学城东、知识城；增城的新塘中心、教育城等多个板块），消化周期均在6个月以下，呈现明显的“供不应求”特征。

除上述区域外，番禺的华南板块和市桥板块，100平方米以下面积段户型产品呈现明显的“货量不足”特征。这两个板块100平方米以下户型存量面积仅占总存量的26%，且高度集中在祈福新邨等个盘。这意味着刚需买家在区域内的选择面将非常有限，“合心水”的刚需产品“一货难求”。

合富辉煌认为“缺货效应”是近段时间以来部分区域快速涨价的主要推手。据分析，在市场货源紧张的前提下，8月份两宗土地成交对包括中心城区荔湾广钢新城、天河奥体；外围黄埔及增城等区域楼市成交量、价起刺激作用，部分优质项目开售价格及去化率均有明显提升。合富辉煌认为，在土地市场的刺激，更多的是建立在区域“供不应求”的基础之上，预计后续时间政府将通过调整供地策略以稳定市场预期。因而，广州楼市在进入“黄金月”乃至四季度之后，“供求关系”将主导未来市场变化。

“黄金月”可售新货约4.5万套

合富辉煌预计，“黄金月”期间全市约有4.5万套可售新货，其中，中心区的占比将低于两成（18%）；外围区域仍是供货重心，占八成货量（82%）。从货量的具体分布来看，中心五区可售新货最多为广钢新城所在的荔湾区，外围区域可售新货多数集中在东部的黄埔、增城两区；花都区供应则是万达文旅城占“大头”（单个项目可售新货达2000套）。

在今年的10月楼市“黄金月”，老城区仍然有热点区域，那就是广钢新城。据统计数据显示，中心城区一手住宅的货量主要也是集中在广钢新城。黄金月中心区可售新货约8200套，其中广钢板块新货量达3000套。广州传统老城区仅有星汇海珠湾一个项目的货量超过200套，此外仅有荣延府、中源御品两个新项目少量供货。广钢新城是距离传统老城区最近且货量最充足的货源地，预计将承接大量来自中心城区的置业需求。老城区看“广钢”，广钢新城无疑将成为“黄金月”期间一大市场热点。

而外围主力板块可能在10月仍然继续处于“供不应求”的状态。其中黄埔、增城虽有较多新货补充，但亦难满足市场胃口。

在经过今年前三个季度的快速供应，近郊热点区域的供应开始有点跟不上市场的步伐。合富辉煌数据显示，在10月不少热点区域都可能出现新增供应不足的情况。科学城东（黄埔）、知识城（黄埔）、广州新城（番禺）以及明珠湾区（南沙）预计新货补给较少，尤其位置较好的热销盘货量稀缺，继续呈现明显的“缺货”特征。

而有些区域尽管新货会比较多，但却处于现时成交最火的时期，预计也会处于供不应求的状态。分析指出，长岭居（黄埔）、新塘中心（增城）、教育城（增城）以及南沙中心（南沙）板块，预计“黄金月”期间将有较多新货补给。这几个板块的可售新货量均在3000套以上，但货量较多集中在非品牌项目。当前这些区域的品牌指标楼盘“炙手可热”，去货速度惊人，热销盘推货单日销售量两三百套已成常态。在当前市场环境之下，品牌项目新货预计一经推出将遭遇“争抢”，即使是实地常春藤、碧桂园凤凰城等可售新货预计超过400套的项目，亦将难以满足市场的需求。

而华南板块（番禺）、市桥板块（番禺）预计将延续“结构性缺货”特征。预计“黄金月”期间中小户型补给仍主要集中在祈福新邨单盘。而可售新货较多的东湖洲花园、海怡半岛等项目则以大户型产品供应为主。

大户型当道小户型更抢手

在今年的“金九”中小户型成为市场当中最受关注的产品。而随着今年前三个季度的中小户型的大量推新以及市场行情走好刺激大户型产品积极推货，使得10月楼市“黄金月”的产品走势逐渐向大面积倾斜。特别是在此前销售力度较大的近郊板块，中小户型或将是10月最为抢手的产品。

热门楼盘都在推“大户型”

10月楼市黄金月将从国庆开始，不少楼盘都已经在为这个销售节点做最后的蓄力。记者发现，目前市场上比较热门的项目，在经过今年前三个季度的发力供应之后，如今都将主要的力量放在了“楼王”或者是“豪宅”上面。

在市区，无疑是大面积产品最为集中的区域。在房价上涨的背景下，市区的楼盘在产品类型上都纷纷走“大”。如当下江景豪宅的经典项目珠光御景壹號，记者了解到该项目在国庆全新推出的A7栋南向一线望江奢适大宅，面积就非常大，户型集中在208-315平方米。据销售人员介绍，由于拥有超宽楼距，通风采光良好，拥揽三江汇聚，可观赏270°江景，这批产品均价约66000元/平方米。即使是御景壹號加推复式四房江畔奢宅面积也达到92平方米。而该产品也可以做到户户望江，实用率高达160%，4.5米大气层高。据介绍，四房产品的均价约43000元/平方米。

除了市区，近郊的经典楼盘普遍也是以大面积产品来冲击10月市场。据悉，7年酝酿的千亩大社区雅居乐·剑桥郡，如今已近100%兑现各种生活配套：5所名校已正式开学，社区医院火热建设将近封顶，社区商业迎来商业开业潮，地铁7号线预计年内通车。该楼盘10月主推的是最后一栋洋房C8栋，户型为283-308平方米四房两厅，毛坯均价28000元/平方米。预计2017年6月C8栋交房。同时，在售505平方米四房，折后毛坯均价35000元-36000元/平方米，预计2017年8月底交楼。

中小面积户型将“紧缺”

“黄金周近郊区肯定会有一定量的中小户型推出，但是如果对比市场的需求来说，应该属于供不应求。”有楼盘负责人向记者分析认为，在10月黄埔、增城、从化都会有不少楼盘推出刚需的中小户型，但是从量来看，中小户型的比例将比往年要少。合富辉煌的分析报告就指出，作为往年刚需产品供应的大区，番禺在今年10月就将出现“结构性缺货”，而缺失的正是中小户型。记者了解到，作为番禺现时主力的中小户型供应大盘，祈福新邨从金九开始就已经出现“推货即清”的情况。据了解，此前该楼盘加推的全新一栋单位货量为41-95平方米刚需户型，一推出就被买家抢光。而这种情况可能在10月番禺的一手住宅市场中更为明显。

中小面积的户型在10月将集中在增城、从化等区域，但供应的货量也并没有往年那么大量，很多楼盘都处于清尾货的时期。如合生湖山国际在售四期“峰景“组团9栋、10栋、11栋、14栋、15栋尾货，带装修发售，户型为89-90平方米两至三房，均价16000元/平方米。有中小面积产品组团推新的并不多见，如碧桂园凤凰城将于国庆推出新组团新都荟，产品包括建面75-140平方米二至四房洋房新品。

房子好卖，促销优惠也给力

现时房地产市场火热，但是在国庆期间，广州各大楼盘也不敢放松，不少项目给出的优惠都颇为给力。记者在预计推新的楼盘信息中发现，不少项目还是给出了较为给力的优惠。在些开发商为了抢占市场，更是“逆市促销”大范围地进行力度颇大的折扣优惠政策。

恒大楼盘8.2折

如果说在10月楼盘销售旺季最给力的开发商，肯定有恒大的一席之地。习惯在节点推出大范围优惠的恒大在今年的“黄金月”同样也不甘人后。即使是在楼市销售环境理想的情况下，恒大仍然宣布推出“全国楼盘82折”的特大优惠。

而在广州恒大的楼盘也不例外地加入到“8.2折优惠”的促销当中。例如位于广州大道北的恒大御府，执行恒大全国楼盘8.2折的优惠政策，最高优惠达92万。据了解，恒大御府主推的是69-90平方米两房到三房为全区独有精品小户，户型方正实用，空间利用充分无死角。140平方米三房拥有舒展空间，功能分区清晰，双阳台设计，工作阳台与景观阳台完美划分，85%超高实用率。180平方米四房则注重空间充分运用，无奢侈浪费的城央四房；客厅与饭厅分开，免受油烟干扰，户户双阳台，南北对流；客厅4.8米全落地玻璃窗；一梯一户，85%实用率。御府145-180平方米奢装三、四房均设计为3.15米层高。

别墅狂减“百万”

据了解，目前天河拥有别墅的项目仅7个（含在售和待售），其中6个为联排或叠加产品，拥有独栋别墅且为纯别墅区的项目仅有1个。而在今年的10月，尽管是大面积豪宅产品当道，但是优惠促销的动作也不断。记者了解到，目前天河的别墅楼盘，就有在10月喊出“降100万”的项目。

记者从开发商处了解到，位于天河的别墅盘合生·帝景山庄在国庆期间就推出“每套降100万”的促销活动。这个项目位于广州市天河区奥体路，是天河唯一在售的原生态坡地纯别墅社区，享有“前公园、后山林”的稀缺景观。目前合生·帝景山庄主打860平方米的独栋别墅，仅有臻稀6席推出。此外还有430-450平方米双拼别墅。

除了别墅盘外，在国庆期间，市区的高端豪宅项目推出优惠或者是促销活动的并不少。位于荔湾区黄沙大道的珠光御景壹号项目，在国庆推出的是A7栋208-315平方米南向一线望江大宅，拥有超宽楼距，均价约66000元/平方米。据开发商透露，在国庆期间凡成功认购住宅即可获得高达20万元全家法国高端定制旅游。而位于海珠区的豪宅珠江帝景紫龙府，在国庆期间推出的产品为188平方米纯板式大户型设计，三面环水。据了解，楼盘同样推出了黄金周大优惠，在这期间购房享最高8万抵30万的优惠。

公寓产品优惠也不少

对于投资者来说，这个10月最关注的可能就是公寓市场了。记者发现，从国庆开始，广州公寓市场即将迎来新的一波供应浪潮。在这期间，有大力促销的项目也并不少。

位于海珠区的合生广场在国庆就会推出45-90平方米多功能公寓。这些公寓同样拥有比较给力的优惠措施。从开发商处了解到，在国庆期间，买合生广场公寓可以享受3万抵20万（80平方米以下），4万抵30万（80平方米及以上）的促销优惠。

位于天河的合景悦峰，同样也将在国庆期间推出公寓产品。户型包括40-80平方米的精装修公寓单位，总价160万元起。该楼盘给出优惠也比较吸引，包括可享受20万国庆房价大礼包，还可获一次性付款9.6折，按揭贷款9.8折优惠。

记者观察

刚需置业要抓紧机会

在如今的广州楼市当中，买家的心态可能已经因为市场的变化而改变。今年广州一手住宅市场的确是走势颇为惊人，不论是销售量还是价格都可能超出了人们的预期。这也使得不少拥有自住需求的人放慢了置业的步伐而选择观望。前不久，甚至有业内的人士建议自住需求的买家等到价格走势逆转的时候再置业。从记者的观察来看，这种观点对于自住买家来说可能不一定有利。

价格涨了是必然的，然而也可以发现一个现实，广州可以选择的置业空间也在不断被压缩。也就是说，适合在市区工作人士居住的房源真的是越来越少。现时大批量的供应都集中在增城、花都这些距离市区颇远的区域了。这表明，在价格涨的同时，货源也少了。从这个角度上看，对于自住型买家来说，能选择适合居住的房子真的越来越少。而未来肯定会有新盘推出，但从地价上看，其价格肯定不会比目前的低。况且，广州楼价涨，但仍然没有超出其他一线城市，这也反映出这波涨幅更多是贴近广州这个城市的定位，而并非是盲目地涨。对于自住型买家来说，尽快选择适合的居住房源才是最重要的事情。而并非是在价格涨得快就观望，未来可能价格涨速会慢，但综合地价以及成本而言，等可能真是得不偿失。

本版撰文：

南方日报记者 蒋劲劲