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第DC05版:楼市周刊

众多镇街格子铺卷土重来乱象丛生

昔日宣称售游艇 如今冷清卖服装

2013-10-24

    21日上午11时,星玺广场内的大部分格子商铺已经关门,只剩下二三十家在清货甩卖商品。南方日报记者 胡国球 摄

    当下,东莞又涌现一大批格子铺项目,席卷众多镇街,乱象重生。

    格子铺与可以独立经营的街铺相对而言,指的是商业大楼中分散出售的小面积内铺,其经营受制于整个商场,国内大部分格子铺项目因为众口难调而遭遇经营困境。

    当前,这一波格子铺潜在的风险已经初现端倪。比如,曾销售格子铺的星玺广场此前号称打造有游艇、飞机销售的高端购物中心,但如今试业期间并不如意,充斥了大量低端服装店,并大多处于关门状态。

    业内人士提醒,当前,有一些小型开发商和外来投资公司卷入东莞格子铺市场,目标在于套现,市民应小心谨慎。

    声称售卖飞机的商场难践诺

    10月21日上午11时,东莞东城中路与东城路交汇处的世博商圈车水马龙,一片繁华景象。不过,就在十字路口的东莞星玺广场却门可罗雀,冷冷清清。

    昔日跳动的广场喷泉“沉睡”了,购物中心外围披上玻璃幕墙,内部装潢也颇为奢华,不过由于所开的电灯不多,所以显得有些昏暗,扶手电梯也处于停运状态,已经有一批商家进驻商场,但大部分铁将军把门,“结业清货”的红纸告示随处可见。

    据商场二楼莎莎服装店的老板说,星玺广场6月29日开了100来家店,但是整个商场一直没有整体开业,商家生意不好做,大部分关门了,只剩下二三十家。而她的店铺也在清货,打折促销的衣服一件只需要几十元。

    当天上午,记者探访位于三楼的商场运营部门发现,工作人员三三两两站在黑灯瞎火的办公室外聊天,并表示“不招租了”。

    星玺广场是东城中心住宅小区的商业裙楼,建筑面积大约10万平方米,曾空置多年,最近三年被香港骏誉投资收购并改造,并销售了一批格子铺。该投资商表示按照“奢华高端购物中心”的标准把星玺广场打造成为“中国首个拉斯维加斯式极乐观光购物中心”。

    据媒体2011年8月援引香港骏誉投资的消息称,“我们的目标是不做深圳的万象城,也要是深圳的KKMALL”,星玺广场引进高端品牌,“还会引入游艇、飞机的代理商和一些大品牌的旗舰店”。当时的报道称,在星玺广场可以买到游艇、飞机。

    时过境迁,除了名购奥特莱斯、北京华联高级超市等少数商家之外,其余商家大部分偏低端并主要为服装店,而且商场大部分面积没有营业,处于半停业状态,与高端定位的宣传相距甚远,更买不到飞机、游艇。

    投资商纯粹圈钱?

    星玺广场高调包装及散售格子铺的事情,一直存在争议。一位不愿具名的东莞房地产行尊称,住建部门还一度将星玺广场的社会稳定风险上报市政府。

    有消息称,香港骏誉投资对星玺广场的收购总费用为4.5亿元,改造费用为1亿元,而出售格子铺回笼资金达到9亿元,毛利达3.5亿元,就算不搞后期经营,投资商已经赚得盆满钵满。如今,有业主目睹商场现状,担心投资商有“纯粹圈钱”嫌疑。

    有媒体2011年报道称,香港骏誉投资斥资4亿元收购10万平方米的星玺广场,自持70%面积,销售30%面积,1000多间15—30平方米的小商铺在短短两个月内被买家抢购一空。还有媒体援引香港骏誉投资的消息称,星玺广场一楼商铺的价格为4万元/平方米,二楼、三楼的价格为2.5—3万元/平方米。另据研究机构监测,东城中心A1区裙楼(星玺广场)在2011年曾签约销售10套商铺和2套车库,合计约9.57万平方米,成交金额约3.90亿元。

    星玺广场的负责人陈先生回应称,商场投入、收益数据是猜测出来的,可以不予理会,其公司以经营为目的来打造项目;现在商场处于试营业阶段,就算现在有口皆碑的商场也不是一开始就很旺的,对于星玺广场的现状,其公司没有消极应对,目前正在重新规划发展,需要一定的时间来重整面貌,星巴克、钻石世家当前已经签约;而对现在想撤场的商家,可以破例给予退还押金。另也有品牌房产中介称,投资商是有心去盘活商场的,只是没有如愿而已。

    格子铺遍地开花

    以星玺广场为代表,最近两年时间,东莞涌现了一波格子铺热潮,席卷了东城、南城、厚街、常平、大朗等各大镇街,包括千悦汇、鸿福少年艺术宫殿、东莞一德商贸城、凤凰时尚城、富盈广场、富盈世界汇等项目。这些格子铺项目拥有地段较好、面积较小、总价较低、美丽包装、夸大宣传、返租协议等普遍特点,并且大部分是此前的空置物业,常平的富盈广场、大朗的富盈世界汇等部分项目属于全新项目。

    近期开盘销售的厚街千悦汇项目是君汇华庭小区的商业楼,与厚街重点商业配套同属康乐南路,在地段宣传可以沾到康乐南路的繁华之光。商铺一般10多平方米,总价大约二三十万元,最低仅18万元。同时,项目正在进行装修,内部已经展示迪斯尼的玩具用品店。售楼员宣称项目位于万达商圈和会展商圈,将打造成为“一站式儿童用品批发旗舰”,迪斯尼等知名商家已经签约两年,每平方米月租可达两三百元,业主向投资商返租两年,两年租金一次性从房价中抵扣,与此同时,投资商只销售下面两层,第三层自持经营。不过,售楼员宣称已经签约的商家只签了两年租约,两年之后商场怎么继续发展仍不得而知。而据厚街商业人士介绍,该项目所在的康乐南路南端的街铺租金只有甚至不足100元/平方米·月,远没有售楼员说的那么高。

    南城塞纳城市嘉园的“鸿福少年艺术宫殿”的售楼员号称,该项目是“中央政府支持的项目”,但又无法言说具体怎么支持。

    更有意思的是南城丰硕广场的东莞一德商贸城,售楼员与招商员的说法直接“打架”。售楼员说,一、二楼做海味干货,三、四楼做烟茶酒;而招商员说,做海味干货的只有一楼,二楼做烟茶酒,三楼做仓库、办公,四楼还没有规划。售楼员说,一楼商铺每平方米月租达到两三百元,二楼为一两百元;而招商员说,一楼的租金一般在200元上下,二楼一般100元上下,比售楼员的说法低了100元左右。

    南城西平未来世界花园的“凤凰时尚城”,号称“40%超高回报”,但那些格子铺连产权都没有,只出租20年的使用权,但单价却高达2万—5万元/平方米。售楼员称,周边商铺租金可达200多元/平方米·月。而据项目对面的二手中介介绍,周边小区的街铺租金只有100—130元/平方米·月,更别说格子铺了。

    格子铺目标在套现?

    格子铺十年前便有了,当时在全国范围内声势浩大地发展了几年。2009年之后,随着住宅调控加剧和股市疲软,商业地产大热,如今低总价的格子铺也趁机重出江湖。

    分析人士称,十年前,或许还可以说开发商没有意识到格子铺的危害所以零售格子铺,而到了今天,格子铺的危害已经成为业界的共识,但是目前仍有一些投资公司或小型开发商乐此不彼,可谓居心叵测。

    东莞市房地产业协会秘书长陈骏良说:“这两年,很多外地来的公司要我介绍旧物业,我都不理他们。他们不是有实力的开发商,往往是投机取巧的,会搞坏东莞市场。”

    当前,格子铺项目的投资商是否纯粹圈钱仍不能盖棺定论,但值得注意的是,很多旧项目是被外来投资商收购再销售二手铺的,或者由外来投资商参与运营的,如千悦汇、星玺广场、鸿福少年艺术宫殿等。据东莞市工商局消息,千悦汇的项目公司东莞市千悦汇商业管理有限公司在今年4月27日成立,注册资本只有50万元,只相当于两套商铺的价格。

    钜道(东莞)置业有限公司总经理乔启军说:“一般来说,格子铺项目的目的就是为了卖铺,而不是为了经营。”

    陈骏良说:“一般项目是回报率高低的问题,而格子铺往往是生死的问题。一些实力不强的外来投资商销售的格子铺引发的纠纷陆陆续续会浮出水面,现在已经有这个苗头了。”

    格子铺风险

    比街铺高

    ■声音

    东莞中原策略研究中心总监

    车德锐:

    相比住宅和股市,商业地产投资更为专业,商业地产的水很深,其投资难度、风险跟住宅、股市不是一个级别的,当前广大市民所掌握的商业地产知识还不能匹配投资实践,一般不太建议不具备商业地产专业知识的普罗大众去投资商铺,若真要投资,必须先花足够的时间、经历去学习相关专业知识。

    抛开其它因素,商铺的升值能力取决于入驻商家的经营状况,其所卖产品、服务的溢价能力决定商铺的升值水平。街铺可以独立经营,可以独自造势,经营成功的概率高一些;而格子铺(内铺)必须连片经营,受制于整个商场的经营状况,自然其经营成功的难度就更好,那么其投资风险就更高。

    格子铺往往是

    “生死问题”

    东莞房地产业协会秘书长

    陈骏良:

    相比本土一些实打实做开发的企业,现在很多外来的投资商往往是投机取巧,过分包装,宣传得很厉害,古灵精怪的,事先找律师算清了法律关系,你买了它的格子铺,以后都不知道去哪里找它,就算找到它,也拿它没办法。

    实打实开发的企业,买了它的铺位可能是租金多少、回报率高低的问题,而买了某些古灵精怪企业的铺位,就是商场生与死的问题了,不是说收多少租了。

    格子铺

    跟住宅不一样

    钜道(东莞)置业有限公司总经理乔启军:

    对格子铺,很多市民有盲目性,认为总价低就买了,大不了就放那儿,但实际上,铺位跟住宅不一样,住宅空了,你可以自己住,或者便宜些卖掉,格子铺空了,你就没有什么办法了,想亏本甩卖都卖不掉。

    本版撰文:南方日报记者 曾德军

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